Tout ce que vous devez savoir avant de contracter un crédit immobilier
Le compromis de vente
Il y a deux échéances à respecter au regard de la condition suspensive d’obtention de crédit :
La première, fixée 10 à 15 jours après la signature du compromis, oblige à justifier des démarches effectuées pour la recherche du financement par :
la fourniture d’une simulation,
ou d’une attestation de dépôt de dossier.
Aucune sanction n’est toutefois prévue en cas de non respect de cette première échéance.
La seconde, fixée 30 à 45 jours après la signature du compromis, oblige à justifier de l’obtention ou du refus du crédit par :
la fourniture d’une offre de prêt ou d’un accord de principe,
ou, en cas de refus, d’une lettre en attestant.
Celle ci est assortie d’une sanction. En cas de non respect de cette clause, le vendeur est fondé à casser le compromis et conserver néanmoins le dédommagement prévu.
L'offre de prêt
L’offre de prêt est valable 30 jours.
Passé ce délai, la banque peut la remettre en cause.
Elle ne peut être acceptée avant un délai de réflexion obligatoire de 11 jours.
Les délais sont validés par les cachets de la Poste.
Une fois acceptée, l’offre de prêt est validée pour 4 mois est prorogeable 1 à 2 mois de plus. Cette prolongation est au bon vouloir de la banque. A l’issue de ce délai, s’il n’y a pas eu de déblocage, la banque peut la déclarer caduque.
Le taux
Appliqué au capital à rembourser, le taux détermine le montant de vos mensualités hors assurance.
Le taux peut aussi s’appliquer à un crédit qui ne s’amortit pas, c’est le cas des relais et des crédits « In Finé », ainsi que des intérêts intercalaires, par exemple dans les constructions
Deux types de taux
Le taux peut être fixe, dans ce cas vos mensualités resteront identiques.
Il peut également être révisable et pourra alors varier à la hausse ou à la baisse en fonction :
- des modalités de révision prévues dans votre offre de prêt,
- des variations de l’indice de référence utilisé pour son calcul (par exemple l’EURIBOR)
Cela peut entraîner une modification de vos mensualités et/ou de la durée de votre prêt.
Le taux révisable peut être intéressant, à certaines conditions
- de bénéficier d’un taux de départ sensiblement plus faible que le taux fixe, ce qui pourra peut être permettre d’emprunter sur une durée plus courte, à mensualités égales (ou d’emprunter plus sur une même durée).
- de bénéficier d’offres où l’impact des révisions se fait sur la mensualité (et non sur la durée ce qui est plus coûteux ), sous réserve d’accepter que la mensualité puisse augmenter.
- de limiter les variations à la hausse en prenant un taux capé (plafonné).
- d’examiner de très près les modalités de révision et éviter autant que possible les formules avec des taux de départ baissés, qui monteront de façon automatique dès la 1ère révision ; même si les indices de référence eux, n’ont pas augmenté.
La modulation des mensualités
C’est la possibilité qui est donnée aux emprunteurs de modifier (moduler) leurs mensualités à la hausse, ou à la baisse.
Contrairement au remboursement anticipé, la modulation n’est pas du tout réglementée.
Chaque Banque a donc sa formule, plus ou moins permissive, qui peut aller de 10 % jusqu’à la possibilité de doubler sa mensualité tous les ans, à condition toutefois que vos revenus le permettent, car la banque regardera toujours votre capacité d’endettement.
C’est un outil de gestion de votre crédit intéressant qui peut vous permettre d’alléger vos mensualités pour passer un moment délicat, ou dégager de la capacité d’endettement pour un autre projet par exemple, vous n’avez pas à le justifier.
La baisse des mensualités entraînera une augmentation de la durée du prêt que les banques limitent généralement à 2 ans.
La modulation peut être gratuite, ou payante. Souvent souhaitée par les emprunteurs à la mise en place du crédit, elle est dans la pratique rarement utilisée.
L'assurance de prêt
Une assurance obligatoire
Lors d’un prêt immobilier, vous devez vous assurer pour garantir la banque en cas de décès ou invalidité générant une incapacité de travail.
Le coût de cette assurance emprunteur est plus important qu’il n’y paraît. En effet, les banques vous proposent une assurance en fonction du capital initialement emprunté et son coût est fixe alors même que le capital est progressivement remboursé…
Surtout pour les jeunes emprunteurs (moins de 45 ans), il est préférable de prendre une délégation d’assurance (c’est-à-dire une assurance autre que celle proposée par votre banque) souvent bien moins chère et avec des garanties équivalentes.
Attention aux pénalités appliquées par certaines banques en cas de recours à une assurance externe (majoration des frais de dossier, voire du taux). Parfois même, certaines banques refusent tout simplement ces délégations.
L’assurance Décès Invalidité Arrêt de travail et/ou Chômage
Elle est obligatoire et vous couvre pour le décès (DC), la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA ) au minimum et également pour l’invalidité et l’incapacité temporaire de travail (ITT).
Ceci à la condition que l’emprunt concerne votre résidence principale et que vous avez une activité professionnelle.
Le taux minimum de couverture est de 100% réparti en fonction des revenus et de votre situation financière (exemple 50/50 ou 60/40…)
Elle est au maximum de 200 %, ce qui signifie qu’en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail la cotisation est entièrement prise en charge, voire le capital restant dû entièrement remboursé.
La garantie
Pour tout crédit d’un montant supérieur entre 30 000 € et 50 000 € et/ou d’une durée dépassant les 5 à 7 ans, les Banques demandent à ce qu’il soit couvert par une garantie dite « de bonne fin ».
Elle permet à la Banque de recouvrer sa créance si l’emprunteur s’avère défaillant dans ses remboursements.
L’hypothèque
La société de caution
Les sociétés de caution
Il en existe deux types, AVEC ou SANS Fonds mutuel de garantie.
S’il y en a un, la somme à verser au départ peut être plus importante, mais le coût final, après restitution d’une partie de ce fond de garantie (en général 75 %), sera nettement moindre.
Mais attention, celui-ci est mutualisé et la quotité de restitution peut donc varier en fonction des « résultats » subies par la société de caution.
Certaines Banques ont leur propre société de caution comme la CAMCA du Crédit Agricole ou la SACCEF des Banques Populaires et Caisses d’Epargnes.
Il n’existe à ce jour qu’une seule qui soit « universelle » et travaille donc avec toutes les banques qui le souhaitent : il s’agit de crédit logement, société de caution mutuelle avec fond mutuel de garantie.
L'hypothèque
L’hypothèque ne peut être refusée.
Il s’agit d’une inscription administrative, faite à la conservation des hypothèques, interdisant toute vente du bien sans l’accord du créancier, qui ne le donnera bien entendu, que lorsqu’il sera remboursé.
Elle est inscrite pour la durée du prêt plus un an.
Toute vente avant cette échéance entraînera la perception des frais de mainlevée pour « radier » cette inscription hypothécaire.
Son tarif est différent selon si elle est inscrite dans le cadre :
D’un acte (privilège de prêteur de deniers = PPD)
En dehors d’un acte (hypothèque conventionnelle)
De prêts réglementés (PTZ – PC PAS) qui permettent de bénéficier d’un tarif réduit.
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
Vous avez la possibilité de pratiquer des remboursements anticipés partiels (ou un remboursement total) de vos prêts.
Selon le contrat de prêt, cette démarche peut-être payante. Vous paierez alors des IRA (indemnités de remboursement anticipé).
Personne ne peut vous empêcher de le faire, mais sachez que ceux-ci sont réglementés.
Ce que dit la loi
Ils ne peuvent être d’un montant inférieur à 10 % du capital emprunté, sauf s’il s’agit du solde.
Ils peuvent, en outre, être assortis de la perception par la banque d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Celle-ci est également réglementée et est égale à six mois d’intérêt sans pouvoir excéder 3% du capital remboursé.
Pour les prêts souscrits depuis la loi du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est motivé par :
- la vente du bien, suite à un changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
- le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle.
Pour éviter toute pénalité en cas de remboursement anticipé de votre crédit, il est nécessaire de prévoir ce cas de figure à la négociation de celui-ci. La banque pourra éventuellement vous accorder la remise parfois partielle, ou sous conditions de remboursement anticipé.
Il est en général plus aisé de négocier l’absence d’IRA en taux révisable, certaines banques le mentionnent dans leurs conditions.
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